浅谈美国用 LLC 保护资产之利弊

1. 什么是有限责任公司(LLC)? 

美国的商业公司一般可分为企业公司(Corportation)和合伙企业(Partnership)。 企业公司最大的特点就是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开。也就是说一但 公司无力偿还债务时，公司的债权人不能要求公司持股人用其私人财产偿还公司债 务。企业公司又可分为 C Corporation 和 S Corporation。C Corporation 必须要付公 司所得税，而 S Corporation 则可不必。因此  C Corporation 的持股人就需要负担公司 及私人所得税的双重负担。但是如果想成为 S Corporation，公司必须面对法律上加诸 的多重限制，很容易因公司变动而失去 S Corporation 的资格。 合伙企业 (Partnership)没有 C Corporation 的双重税金的负担，但是合伙企业的合伙人私人 财产却可以被公司债权人用来偿还公司的债务。 有限合伙企业(Limited Partnership) 可以将他的责任和公司的责任分开，但是在这种情况下，有限合伙人不可以参与公司 的决策经营和控制，只能处于被动的角色。 这么看来，似乎每一种公司结构都有自己 的优缺点。那怎么才能熊掌(私人财产和公司债务和责任分割)和鱼(对公司有经营 控制权，还不必缴纳公司所得税)兼得呢? 

有限责任公司(LLC)的出现就是取众者之长的一种绝佳组合。简单来说，LLC 能将 公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割，同时又有在税务上有贯通(pass through)性，即是指在该 LLC 的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中 按你在 LLC 中的利益份额记为个人收入计税。从而规避公司生意营收的双重税赋 (double taxation，公司盈利赋税一次，股东分红计入个人收入再被计税一次)。由于这些特点，美国很多原来不是 LLC 的老公司在 LLC 出现后都通过各种形式转为 LLC。由于 LLC 的众多优点，有相当一部分的投资者选择把出租房放在 LLC 名下。但也有 很大一部分投资者选择以个人名义来购买经营投资房。那么你到底应该是将自己的投 资房放在个人还是 LLC 名下呢?它们各有什么优缺点呢?下面我就列出两种选择的个 自优点，让大家了解了基本情况后，再根据自己的个人情况来作最佳决定。

2. 投资者把出租房放在 LLC 里有什么好处? 

好处之一:财产保护

有限责任，顾名思义，房屋产权在 LLC 内，其明显优势之一就是有限责任。购房 者通过成立 LLC 公司后买房(尽管该公司可能只有房东一人)，公司只负有限责 任，一旦被起诉，被告方是公司而不是个人。当牵扯到赔偿金的时候，赔偿金额的 最高额度就是所有者对该公司投资的总额，股东无须搭上自己对公司投资以外的所 有个人财产。打个比方，你的一位房客邀请朋友来家一聚。其中一位受邀者不慎因 地滑摔倒，造成多处骨折，内脏受损。该受邀者可同时提告房客和房东来支付自己 所有的诉讼费用和医药费。而这笔费用很可能是巨额的，超过此投资房的总资产。 这时候，房屋产权的性质就至关重要，如果这幢房子的产权是房东个人，那么有可 能最后房东不但把房子赔进去，还会牵扯到自己的其他资产来赔偿受邀者。但如果 产权是 LLC，那么房东只需要支付当初对 LLC 投入的总资产数额， 从而保护个人 的财产不受到威胁。当然，这里举的是一个非常极端的例子来举例说明把出租房放 在 LLC 名下的好处。用 LLC 来保护财产的具体操作细节详见第 4 部分。

好处之二:隐私保护

另外，房产所有人倾向于转移产权至 LLC 的另一大原因就是保护个人隐私。在美 国，房地产的信息都是公开透明化的，房屋报告信息人人都可查阅。出于保护隐私 的考量，房东会更改产权至 LLC，这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息， 而不是房主本人名字，从而达到隐私保护的目的。

好处之三:转让简单

LLC 股权转让非常容易，节省过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下，该 投资者要把房产转让给亲属，则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在 LLC 名下，不需要过户手续，LLC 股东就可把 LLC 股权转让给其他股东，达到实 质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议，不需要有地 契(DEED)。

3. 投资者把出租房放在个人名下有什么好处? 

很多投资者，包括一些在北美地产学堂做的规模较大的投资者，都会选择将房产放在 个人名下。那么把出租房放在个人名下，相对于放在 LLC 下，有什么具体好处呢?

好处之一:容易拿到特殊贷款

如果你在利用一些特殊的低头款贷款项目，比如 FHA 贷款，那你只能用个人名义 来买出租屋。这些特殊贷款是无法用 LLC 的名义来购买的。这些低头款的贷款能 让你的投资杠杆加倍，加速你的财富积累过程，在投资初期尤为重要。

好处之二:利率优惠 

同样，如果你想利用低利率的民居贷款来投资出租房，以个人名义来买出租屋也是 不二选择:通常用 LLC 来购买投资房时，你的贷款利率是要比在个人名下高出不 少。高利率贷款会影响你出租屋的正现金流，增加持有风险。

好处之三:资本收益(capital gain)税务减免 

有不少投资者都是从买自住房开始的。如果你的自住房在过去的五年内有两年是自 住的，那你在出售时有个人$25，000(夫妻$50，000)的资本收益税减免。这种 税务优势也只对个人名下持有的房产适用。

好处之四:经营灵活 

在投资初期，很多地主都会自己管理出租房，并在不同账户之间挪动现金流。这些 操作在当房地产在你个人名下时，都不是问题。但如果房产在 LLC 名下，这些操 作都会有可能让 LLC 的资产保护作用失效。这是因为 LLC 提供资产保护的一个重要步骤是 LLC 下的出租房收支不能和个人财物有任何混淆，否则有被击穿的可能 (pierce the corporate veil)，让辛辛苦苦建立起的财产保护网形同虚设。

好处之五:低运行成本

成立 LLC，尤其是有些投资者会建立多个 series LLC 来分散风险，是有成本的。这些多余的成本包括建立和运行 LLC 的成本，多余的报税成本，律师费用和转让税。

好处之六: 资本重整容易 

出租房在个人名下时，你可以很容易地做房屋净值信用额度(HELOC)和现金贷 款重组(cash-out refinance)，很快能把资金重整，加速你的财富积累过程。但 如果在 LLC 名下，这样的操作的难度系数会增加，而且有 LLC 被击穿的危险。

4. 如何才能有效的利用 LLC 来保护财产

LLC 无疑是一种保护资产的有力武器，但如果想充分利用 LLC 来彻底分割生意与个人 责任，很重要的一点在于任何生意中的行为都要跟个人行为分开，比如生意和个人的 银行账户，信用卡账户的使用需要严格分开。一旦将个人账户用在了生意上，应有相 应的书面记录，说明两者之间的借贷关系。事后还回个人账户也要做记录(注意特别 说明利息为零，否则还会增加个人利息收入报税的复杂)。另外个人以 LLC 名义签署 各种文件时，应该署自己名并特别加上“On behalf of ABC LLC” 以示区分个人责任或 LLC 行为。雇工，签租约，哪怕是大马路上拉一个老墨 handyman 做粗活也必须明确 声明你是以 LLC 名义雇用，否则你个人就就有可能要为一切事故负责。总之，要使 LLC 能有效地保护投资者财产，房东须通过专业外包团队管理，修理出租房，否则 LLC 会很容易被刺穿。

5. 那我需要设立一个 LLC 么?

需不需要设立 LLC，因该视个人情况而定。一般有如下情况的易设置 LLC:  

• 投资者不仅做出租，同时还做旧房翻新(Flipping)或者与房地产相关的其它生 意。这种情况下发生责任的可能性更大，不仅局限于租客;
• 投资者购买物业时不需要贷款，可以全款购买;
• 投资者不是个人或者夫妻，而是外面的合伙人;
• 买入同一个地产超过10个单元以上的物业时，由于已经无法享受低利率的民居贷款，有或没有 LLC 在贷款利率上已经没有区别，但 LLC 可以提供额外保护;
• 业主购买的物业价值总金额比较大，或者有数量不小的物业和净资产(有人建议净资产在$5 百万以上就应该考虑 LLC)。

6. 如果不设立 LLC，我怎么做资产保护? 

方法之一:保险+伞险

反之,如果房子放在个人名下，用保险+伞险的策略，更容易执行，而且成本也 低。如果你对保险+伞险的上限额(通常在 150 万美元左右)还不放心，你可以用 很少的费用增加这个上限额，比如 300 万美元。能达到这样上限的诉讼是少之又 少了，可能比出租屋发生火灾的情况都更罕见。另外一说是一般很多诉讼案的目的 就是达到保险的上限。普遍共识是，不管你设不设 立 LLC，保险+伞险永远应该是你的第一道防线，LLC 才应该是第二道防线。要是 有一百万以上的保险额，第一道防线被突破的可能性其实就很小了。当然，最好的 办法还是防患于未然。比如租客筛选要做到位，及时处理物业的潜在问题和提高伞 险上限。 

方法之二:租客保险   

另外一个办法是让租客自己买租客保险，而你只买地主保险。在合同里写好。这样   租客在使用房子和人身伤害方面会比你地主还要小心。

方法之三:利用当地地产法律

另外一种用 LLC 之外的财产保护方法是利用不同州的地产法律。比如在宾州，如 果你的房子是以夫妻一体所有(Tenants by the Entireties)，如果有人诉讼夫妻 中的一人，法庭不能强制卖掉夫妻所共有的出租房。这也无形中为你的资产添加了 一层保护网。

7. 结语
读到这里，大家可能对自己是否需要设立 LLC 能有更好的判断了。正确的答案应该取 决于你的净资产，现投资的阶段，和你的投资策略，应该是因人因时而异的。而且不 管是你决定是否设立 LLC，保险+伞险都因该是你资产保护的第一道防线，值得花一 些时间好好了解。如果你决定设立 LLC，也一定要充分了解怎么操作才能确保你的 LLC 能真正地为你的资产形成一道保护网，而非形同虚设，只求心安。